nglux (nglux) wrote,
nglux
nglux

Наделять несовершеннолетних детей собственностью опасно

Размещаем перечень советов от специалистов инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet по проведению сделок с несовершеннолетними детьми, если они являются собственниками недвижимости или прописаны в квартире.

1. «Хождение по мукам»

«Как правило, дети являются собственниками недвижимости по итогам приватизации, покупки с использованием материнского капитала, получения наследства или развода родителей. Если у родителей есть возможность не наделять ребенка правом собственности, то лучше ей воспользоваться, поскольку в случае дальнейшей реализации такой недвижимости из-за этого возникает ряд сложностей и ограничений», — отмечает Юлия Дымова, ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.

В случае продажи недвижимости, где один из собственников несовершеннолетний, его официальные представители или опекуны обязаны получить разрешение от органов опеки и попечительства по месту прописки ребенка. Продать квартиру органы опеки могут позволить только в случае, если родители или опекуны взамен продаваемого жилья предоставляют аналогичную долю в другой квартире, которая равноценна по площади, локации и кадастровой стоимости.

Органы опеки и попечительства в зависимости от региона и даже района могут предъявлять разные требования для проверки, поэтому однозначных «рецептов успеха», как получить такое разрешение, не существует. Например, не во всех органах опеки требуют предоставление заявления от покупателя о его намерении приобрести данный объект недвижимости. Такое заявление необходимо для того, чтобы избежать заключения условных сделок между родственниками, что нарушает права несовершеннолетних. Добиться разрешения органов опеки в случае, если родители хотят получить только деньги от продажи и не планируют покупку равноценного жилья, практически невозможно, даже если они готовы наделить ребенка аналогичной долей в другой своей квартире или недвижимости родственников, ибо это нарушает статью 37 ГК РФ о запрете сделок между детьми и родителями или законными представителями, а также их близкими родственниками. Например, бабушка не может подарить внуку квартиру взамен той, где он является собственником, по закону эта сделка условная и сомнительная. При этом опека может пойти навстречу продавцам в исключительных ситуация, например, разрешается покупка квартиры с меньшим количеством комнат и ценой, но с наделением ребенка такой же или большей долей, чем у него была в предыдущей квартире.

2. Равноценный обмен

Когда покупается квартира с ребенком-собственником, то надо обязательно ознакомиться с разрешением органов опеки на продажу. Особенно внимательно нужно относиться к разрешениям региональных органов, когда ребенок, к примеру, прописан в Тверской области, а принадлежащая ему недвижимость продается в Москве. Нередки случаи, когда в таких разрешениях объект, который должны приобрести родители, не эквивалентен продаваемой недвижимости, и имеет место ущемление прав несовершеннолетнего. Например, взамен квартиры в Москве площадью 40 кв. м органы опеки предписывают приобретение квартиры такой же площади или даже частного дома с большой площадью, но в Тверской области. В таком случае прокуратора или суд в последствии может расценить как факт нарушения прав ребенка, поскольку такой обмен неравноценен. Сделка признается недействительной. Все сложности со сбором документов при этом ложатся на плечи продавца. Задача покупателя — вместе с юристом внимательно прочитать разрешение от органов опеки.

3. Куда путь держите?

Когда ребёнок просто прописан в квартире, то не нужно получать разрешение органов опеки, если родители или опекуны не лишены и не ограничены в родительских правах, что можно подтвердить соответствующей справкой из органов опеки и попечительства. Выписанный из продаваемой квартиры ребенок в обязательном порядке должен быть перерегистрирован по новому месту жительства. В данном случае уже покупатель должен выяснить, куда несовершеннолетнего выписывают из квартиры, и не ущемляются ли его права при этом. Как правило, не рекомендуется приобретать квартиры, откуда ребенок выписывается «по заявлению». Это фактически означает, что он остался без прописки (в таком заявлении указывается любой номинальный адрес, который паспортный стол не проверяет) и не сможет пользоваться социальной инфраструктурой. Также покупателям стоит избегать собственников, которые при продаже регистрируются с ребенком в новой квартире по договору социального найма, поскольку этот договор предполагает, что собственник в любой момент может по решению суда выписать из квартиры прописанных в ней граждан. Договор социального найма создает своего рода «иллюзию» возникновения прав пользования, поэтому суд или прокуратора также могут это расценивать как ущемление прав ребенка.

Когда речь идет о праве пользования (прописке), то так внимательно, как в случае с правом владения и распоряжения (собственность), оценивать жилье, в которое перерегистрируется ребенок, не нужно. Оно должно быть пригодным для проживания. Имеется ввиду, что прописать ребенка в аварийный дом, в том числе «под снос», нельзя.

Если семья выезжает за границу, то требуется более серьезное документальное подтверждение отъезда. Нужно предоставить визу, вид на жительство, документы, подтверждающие наличие у родителей места проживания - договор долгосрочной аренды или собственности, и гарантию комфортных условий проживания - медицинская страховка для ребенка, зачисление в детский сад или школу.

Бояться сделок с детьми не стоит. Необходимо внимательно подходить к вопросу проверки документов, особенно на факт нарушения прав несовершеннолетних.

Источник http://www.estatet.ru/news/press
Tags: livejournal, welcome, Конструктор, Новогорск, Новогорск парк, Химки, корпуса, новостройки, о проекте, ремонт
Subscribe

Recent Posts from This Journal

  • Этюды нашего фотографа

    Пусть ваши окна всегда блещут чистотой! 4 квартал ЖК "Новогосрк Парк". Актуальный список оставшихся квартир доступен по ссылке:…

  • Территория ЖК "Новогорск Парк"

    Неутомимые машины весь месяц готовили котлованы для новых корпусов. Теперь мы сооружаем фундаменты. О наличии квартир и условиях покупки вы можете…

  • Магазины в ЖК "Новогорск парк"

    Нежилые помещения в корпусах 1Б и 2Б продолжают разбирать арендаторы. Скоро начнут обустраивать салон красоты и аптеку. Посмотреть фотографии…

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic
  • 0 comments